Поправки в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

           Поправки в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

  В связи с принятием Федерального закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ
«О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменились требования, предъявляемые к застройщикам, осуществляющим строительство многоквартирных жилых домов с привлечением денежных средств граждан. Поправки вступили в силу с 01 июля 2018 года. Многие из них носят принципиально новый характер: серьезно ужесточили требования к строительным компаниям, процессу строительства и использованию денежных средств, полученных от граждан.

Большинство изменений коснется тех объектов, разрешение на строительство которых получено после 01 июля 2018 года. Для застройщика обязательно наличие не менее чем 3-х летнего опыта работы на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, технического заказчика или генподрядчика). Обязательно наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв.м многоквартирных домов.

Отдельное внимание уделено повышенной информационной открытости застройщика. На своем официальном сайте застройщик будет обязан размещать в установленные сроки в полном объеме промежуточную бухгалтерскую отчетность, а также годовую бухгалтерскую отёчность и аудиторское заключение.

Ту же информацию застройщик будет обязан размещать в Единой информационной системе жилищного строительства, такая обязанность возникает с 1 января 2018 года.

Важно отметить, что такая Единая информационная система уже работает (https://наш.дом.рф/).

Отменено ранее существовавшее требование о минимальной величине уставного капитала, зависящей от площади строящихся объектов.

Однако теперь собственные средства застройщика должны составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта.

Введено новое требование о минимальном остатке денежных средств на счете уполномоченного банка на дату направления проектной декларации, который должен составлять 10% от проектной стоимости строительства.

Обязательства застройщика, не связанные со строительством многоквартирного дома, не должны превышать 1% от проектной стоимости строительства на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган. Расходы на содержание застройщика не могут превысить 10% от проектной стоимости строительства.

Также совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30% от проектной стоимости строительства.

Застройщик не может привлекать кредиты и займы, за исключением целевых.

Одним из главных нововведений стало правило, согласно которому застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство многоквартирных домов по нескольким разрешениям на строительство и вправе привлекать деньги дольщиков только для строительства многоквартирных домов, указанных в одном разрешении.

Теперь работает принцип: «1 застройщик = 1 разрешение на строительство».

Согласно новой редакции Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство.

В части организации бухгалтерского учета застройщик будет обязан обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома.

Застройщик не сможет осуществлять деятельность, не связанную с привлечением денежных средств дольщиков и строительством соответствующего объекта. 

Значимым шагом регулирования технических параметров строительства является обязательное наличие экспертизы проектной документации во всех случаях, даже при малоэтажном строительстве.

Застройщик будет обязан осуществлять отчисления в специализированный компенсационный фонд в размере 1,2 % от стоимости каждого ДДУ.

Обязательные отчисления в компенсационный фонд заменили ранее существовавшие способы обеспечения обязательств застройщика в виде обязательного поручительства банка или обязательного страхования гражданской ответственности.

Последовательно внедряя политику планового финансирования, законодатели в качестве альтернативы финансовой нагрузке по созданию фонда предусмотрели переход застройщика на использование счетов эскроу.  

Важно отметить, что законом определена предельная сумма возмещения, которая определяется как произведение общей площади всех жилых помещений, подлежащих передаче гражданину - участнику долевого строительства (но не более 120 кв.м.) и показателя средней рыночной стоимости 1 кв. метр в соответствующем субъекте РФ, значение которого определяется в конкретный период федеральным органом исполнительной власти.

Застройщик обязан открыть счет только в уполномоченном банке, при этом он вправе иметь только один расчетный счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства.

Уже с 01 июля 2019 года ожидается полный переход на использование счетов эскроу и/или специальных счетов.

     Изменения с 25 декабря 2018 года

   Федеральным законом № 214-ФЗ (с учетом изменений, внесенных Федеральными законами № 175-ФЗ от 01.07.2018 и № 478-ФЗ от 25.12.2018) «ужесточены» требования, предъявляемые к застройщикам, привлекающим для строительства денежные средства граждан, основное из которых - наличие опыта (не менее трех лет) участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности. Также застройщик должен иметь правоустанавливающие документы на земельный участок и в наименовании застройщика должны содержаться слова «специализированный застройщик».

Кроме того, при открытии проектного финансирования одним из условий банков является наличие проектной документации с положительным заключением гос. экспертизы. Однако, в соответствии с внесенными изменениями в Градостроительный кодекс РФ, экспертиза проектной документации в обязательном порядке требуется в отношении разрешений на строительство объектов, выданных после 04.08.2018. До этого обязательным было наличие проекта и экспертизы на объекты выше 3-х этажей.

Указанные требования предъявляются к застройщикам, получающим разрешение на строительство после 01.07.2018.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства только после:

- получения в установленном порядке разрешения на строительство,

- опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации,

- государственной регистрации застройщиком документов, подтверждающих права на земельный участок.

В случае, если строительство осуществляется застройщиком за счет средств целевого кредита, счета эскроу открываются в уполномоченном банке, который предоставил такой целевой кредит и участники долевого строительства после заключения договора кредита вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу.

Счет эскроу открывается уполномоченным банком для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве. Обязанность по открытию счетов эскроу возложена на граждан – участников долевого строительства. Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве на срок условного депонирования денежных средств.

Переход на счета эскроу обязателен с 1 июля 2019 года.

Исключение составляют многоквартирные дома, которые имеют заключение уполномоченного органа о степени готовности объекта, выданное в соответствии с критериями определяющим степень готовности таких объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, установленными Правительством Российской Федерации. Принятие постановления Правительства РФ ожидается в марте текущего года, где основными критериями будет 30% готовности объекта и заключенных договоров долевого участия в строительстве.

Изменения с 27 июня 2019 года

В связи с вступлением в силу изменений, предусмотренных подпунктами «б» и «в» пункта 15 статьи 1 Федерального закона от 27 июня 2019 г. № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» у Министерства, как у контролирующего органа, отсутствуют полномочия по признанию в соответствии с установленными критериями граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, пострадавшими и ведению реестра таких граждан.